HENDRIK MEYER: DÍKY PŘÍSNĚJŠÍM HYPOTÉKÁM MŮŽE NÁKUP NEMOVITOSTI PARADOXNĚ VYJÍT LEVNĚJI
Příchod nových pravidel poskytování hypoték, která z nařízení ČNB začnou platit na podzim tohoto roku, může v následujících třech měsících způsobit turbulence na značně aktivizovaném trhu s bydlením. Skutečnost, že výše dluhu žadatele o hypotéku nebude od října smět překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu a současně že na splátku dluhu může vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu, způsobí zvýšený zájem o nákup nemovitostí v následujících třech měsících. A protože na trhu s novými byty již není jak pokrýt poptávku, příležitost se otevře především pro ty starší. Ceny pravděpodobně vyrostou o další jednotky procent a s nimi se dostupnost bydlení dostane na nový krátkodobý strop.
Očekávat se dá však i pozitivní trend. Určitou nadějí je další posílení přímého prodeje (tzn. nákup a prodej nemovitosti bez placeného prostředníka), který dlouhodobě ukazuje, že je schopen nárůst cen kompenzovat pro obě strany. Zejména v segmentu starších domů a bytů, stále více se to však týká i novostaveb a malojednotkových developerů. Dnes je do přímého prodeje – tedy bez makléře či zprostředkovatele, který by si za ni vzal na úkor prodávajícího i kupujícího odměnu – nabídnuta asi ⅕ všech nemovitostí. Lidé si v České republice mezi sebou prodají asi 600 a pronajmou 3000 domů a bytů měsíčně. V přímém prodeji jsou oproti prodeji zprostředkovanému ceny dlouhodobě výhodnější o tři až čtyři procenta, na čemž dlouhodobě profitují jak prodávající, tak kupující. Schopnost kompenzovat drobné cenové výkyvy v jednotkách procent je tak nasnadě.
Posílení role přímého prodeje by zároveň mělo vést nejen k rychlejší obměně nabídky (v přímém prodeji se momentálně pouhé 2 % nemovitostí prodávají déle než tři měsíce, 50 % z nich se naopak prodá do tří týdnů), ale také přispět k diverzifikaci. Na trh se tak v následujících měsících mohou dostat cenově dostupné nemovitosti, kterých je momentálně na trhu nedostatek – zejména rodinné domy a byty mimo metropole či rekonstruovaná venkovská sídla. Samostatnou kapitolou jsou také rekreační objekty včetně těch zahraničních, které se mohou stát vhodnou investiční příležitostí.
Oživení lze však očekávat také v pronájmech, do kterých se přesunou ti zájemci o bydlení, pro které se odpovídající hypotéka nově stane nedosažitelnou. I u nich bude přímý trh hrát stále výraznější roli a počet takto pronajatých nemovitostí by mohl vyrůst o vyšší jednotky procent.
Česká republika patří v oblasti přímého prodeje dlouhodobě mezi evropskou i světovou špičku. A stále rostoucí internetová gramotnost a důvěra v online služby napříč věkovými skupinami i českými regiony vytváří skvělý základ pro další růst. Regulace udělování hypoték by se tak mohla stát jedním z důležitých impulsů, který tento způsob ještě více posílí. Ve výsledku pomůže dlouhodobě stabilizovat vývoj cen a postupně eliminovat disproporce, které na realitním trhu vznikají právě vlivem přílišného zapojení prostředníků.
